Comment les nouvelles rglementations vont favoriser la valeur verte des biens immobiliers


La pression rglementaire franaise et europenne s’accentue pour renforcer la valeur verte des biens immobiliers. Tout actif qui ne rpondrait pas aux standards environnementaux se verrait menacer d’une dcote brune, selon une nouvelle tude de l’OID.

Les exigences de performance nergtique et environnementale dans le secteur du btiment sont de plus en plus leves, face la pression rglementaire qui s’intensifie en France et en Europe sur ce plan. Cette valeur verte des biens immobiliers est de plus en plus considre lors des transactions foncires, souligne l’Observatoire de l’immobilier durable (OID) dans sa nouvelle tude publie le 17 fvrier.

La valeur verte, un critre de prime ou de dcote du bien

La dfinition thorique de la valeur verte d’un bien immobilier prend en compte la question des caractristiques environnementales considres comme performantes dont l’lment important est le facteur nergtique, explique Sabine Brunel, directrice adjointe de l’OID. Ces biens bnficieraient alors d’une prime que ce soit sur les loyers, le prix de vente ralis, l’attractivit du bien, l’augmentation de la liquidit de l’actif, etc. l’inverse, les actifs qui sont en de des normes environnementales sont menacs d’une dcote dite brune et verraient leur valeur diminuer et trouveraient moins de locataires. Et selon l’OID, cette valeur verte devrait terme intgrer galement la qualit d’usage du btiment et sa rsilience face aux alas climatiques. En tous les cas, cette notion va clairement gagner en influence au cours des dix prochaines annes au regard des rglementations en vigueur ou venir.

DPE, taxonomie, dcret Tertiairel’immobilier en premire ligne

 

On observe dj des impacts de dcote des logements F et G ainsi que des refus de prts motivs sur ces classes de DPE qui sont considres comme non performantes.
 

 

Lavaleur verte d’un bien est intimement lie au diagnostic de performance nergtique (DPE) fourni avant la vente ou la location d’un bien. Depuis le 1er juillet 2021, le nouveau DPE value le niveau d’nergie consomme par un logement et les missions carbone. Il est associ aux mesures d’radication des logements passoires thermiques les plus nergivores, prvues par la loi Climat et Rsilience d’aot 2021. Progressivement, à partir de 2025 et jusqu’en 2034, les logements classés G, F et E du DPE ne seront plus considérés comme dcents et ne pourront donc plus tre lous. Ces tiquettes devront tre amliores grce la rnovation nergtique. Il y a un enjeu de transition du march et on observe dj des impacts de dcote des logements F et G ainsi que des refus de prts motivs sur ces classes de DPE qui sont considres comme non performantes, constate Sabine Brunel.

Le rglement sur la taxonomie europenne sur les activits vertes, publi en juin 2020, s’appuie aussi sur le DPE pour dterminer ce que serait un parc de btiments durables, et in fine orienter les flux financiers vers ces investissements qualifis de durables, ajoute-t-elle. La taxonomie devrait inciter les investisseurs se positionner sur des logements tiquets A du DPE. Ces actifs sont considrs comme extrmement performants par les acteurs et leur prix de vente sera impact頻, souligne Mme Brunel. La meilleure prise en compte des enjeux extra-financiers (ESG), porte par la taxonomie, rend en effet les investisseurs beaucoup plus exigeants sur les paramètres de biens qu’ils achtent.

Et c’est sans compter le dcret Tertiaire de juillet 2019 (ou dispositif co-nergie tertiaire) qui va galement influencer la valeur des actifs d’ici 2030, en responsabilisant les occupants  vis–vis de la performance nergtique des locaux qu’ils occupent. On peut imaginer que la liquidit locative et le loyer deviennent les pierres angulaires d’influence (de ce texte), et donc que ce soit par le biais du locatif que l’impact de la valeur du bien se fasse sentir, indique Mme Brunel.

La RE 2020 tablit un nouveau standard de march

Entre en vigueur le 1er janvier 2022 pour les logements neufs, la nouvelle rglementation environnementale (RE 2020) aura aussi des consquences sur la valeur des biens. La RE 2020 promeut la construction de btiments qui sont plus performants, en introduisant des plafonds d’missions carbone et des exigences d’adaptation aux vagues de chaleur, via un critre de confort d’t. Cette nouvelle norme sur le neuf va permettre d’tablir un standard de march qui permettra de dfinir des bâtiments dits prime, fixant de nouvelles attentes de performance, y compris pour les btiments existants devant tre rnovs , souligne l’OID.

Enfin, la loi nergie-Climat de novembre 2019 a largi le primtre de reporting extra-financier aux fonds immobiliers sur les questions environnementales dont les risques climatiques. Ces rapports vont donc tre scruts par les analystes financiers au cours des prochaines annes, ce qui aura un impact sur la liquidit financire des actifs sous-jacents.

Tous ces textes ne vont pas avoir une influence gale sur la faon de positionner les valeurs des biens sur le march, mais dans tous les cas, ils vont dans le mme sens, en termes de transparence et ils permettent de donner des dfinitions harmonises de ce qui est durable, dclare Sabine Brunel. Et plus on aura anticip la rsilience du patrimoine, et plus les btiments se retrouveront doter d’un avantage comptitif.










Article publi le 24 fvrier 2022



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